Несмотря на то, что инвестиции в недвижимость это, как правило, «длинные деньги», требующие значительного стартового капитала, они неизменно считаются одним из выгодных и надежных способов размещения средств.
Если не принимать во внимание различные мошеннические схемы, действующие на рынке и повышающие риск подобных вложений, то покупка или долевое участие в строительстве объекта недвижимости – действительно надежный способ инвестирования. В отличие от ценных бумаг, драгоценных металлов, различных венчурных проектов, они приносят стабильный доход практически при любой рыночной конъюнктуре.
Но далеко не все девелоперские вложения одинаково выгодны. Для того чтобы принять наиболее удачное решение об инвестировании, нужно учитывать целый ряд факторов. Некоторые из них действуют объективно в любых ситуациях, другие определяются текущим социально-экономическим и даже политическим контекстом. Разговор о выгоде – это всегда разговор о сравнении, поэтому рассмотрим и сопоставим между собой различные варианты вложения средств в недвижимость с точки зрения доходности.
Как определить что выгодно?
Прямые инвестиции выгоднее, чем косвенные.
Способы пассивного дохода от покупки акций и облигаций девелоперских компаний по своей привлекательности сопоставимы с банковскими депозитами. При этом и доходность, и риски по ним несколько выше. Доходность облигаций ГК КОРТРОС, к примеру, составляет 9-15%. Компания минимизирует риск невозврата заемных средств, привлекая их под масштабные проекты комплексной застройки с государственным участием и поддержкой со стороны государственных институтов развития.
Вексели застройщиков выгоднее облигаций.
Как и любые финансовые инструменты, выдача застройщику займа по векселю тем выгоднее, чем рискованнее. Ставка по ним может доходить до 20-25%, но как правило, к такому инструменту прибегают не самые крупные и устойчивые на рынке игроки. Лидеры отрасли предпочитают системную работу с вложениями своих частных и институциональных инвесторов путем публичного размещения ценных бумаг.
Ликвидная недвижимость выгоднее неликвидной.
Говоря о прямых инвестициях в недвижимость – покупке, участии в долевом строительстве, бизнес-ипотеке – мы вынуждены ограничиваться только такими широкими категориями. Потому что ликвидность конкретного объекта – скорость возврата вложенных в него средств и размер прибыли – определяется совокупностью множества условий. Так, ликвидность далеко не всегда прямо пропорциональна стоимости. Роскошный особняк за городом может стоить кратно больше скромной квартиры в центре, но его гораздо сложнее будет сдать за адекватные деньги в аренду или продать с хорошей наценкой.
Неликвидным может сделать жилье:
- неудачное расположение (рядом с трассой, кладбищем, промышленным объектом и т.д.),
- отсутствие необходимой транспортной и социальной инфраструктуры,
- конструктивные нарушения,
- окружающая социальная среда.
Все эти факторы следует внимательно изучить перед принятием решения о финансовых вложениях в тот или иной объект. Наиболее защищенными в этом отношении становятся проекты комплексного освоения территорий, которые реализует в своей девелоперской деятельности ГК КОРТРОС. Покупая недвижимость в одном из районов, возводимых застройщиком в центральных городах России, можно быть уверенными как в качестве строящихся зданий, так и в их тщательно продуманной, благоустроенной социально-бытовой среде.
Маленькие квартиры выгоднее больших.
Действительно, «однушки» и «двушки» являются самым ходовым товаром, как на рынке аренды жилья, так и первичной и вторичной продажи. Это связано и с общей платежеспособностью населения, и со стремлением к раздельному проживанию разных поколений семьи. Эксперты утверждают, что однокомнатная квартира в Москве, купленная на собственные средства, окупается при сдаче в аренду в среднем за 20 лет. Важным фактором при таком вложении средств, разумеется, будет близость к метро. Пешеходная доступность станции метро (5-10 минут) ощутимо повышает привлекательность этого объекта для потенциальных квартиросъемщиков.
Недвижимость в столице выгоднее, чем в регионах.
Несмотря на грандиозные объемы строительства в Москве и Подмосковье столичный рынок недвижимости еще далек от насыщения. По данным исследования компании JLL, доля столичных объектов во втором квартале 2016 года составила 67% общего объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России. Для сравнения: доля Санкт-Петербурга во втором квартале этого года снизилась до 2% с 9% за аналогичный период 2015 года.
Покупка на этапе строительства выгоднее, чем после сдачи объекта.
Это очевидное правило, которым пользуется большинство частных и институциональных инвесторов. Стоимость объекта после введения в эксплуатацию увеличивается на 25-35%. Да и аренда в новостройке при прочих равных условиях дороже. Многочисленные истории с обманутыми дольщиками заставили пересмотреть правила игры на этом рынке как на законодательном уровне, так и в культуре отношений между застройщиком и инвесторами. Сегодня наиболее востребованными оказываются проверенные девелоперы, которые давно работают на первичном рынке, имеют хорошую репутацию и собственные внутренние бизнес-стандарты.
Так, ГК КОРТРОС привлекает инвесторов исключительно в проекты с полным комплектом разрешительной документации, страхует собственную ответственность как застройщика. Дополнительными факторами безопасности становятся комбинация акционерного и банковского финансирования, надежные банки-партнеры. Инвесторы имеют возможность контролировать строительство объектов на всех стадиях, получать по ним всю необходимую информацию, а также диверсифицировать свои вложения при помощи финансовых консультантов компании, вкладывая средства в разные сегменты недвижимости и в разных регионах России.
Сегодня выгоднее покупать, чем ждать.
После затишья 2015 года на рынке наблюдается уверенный рост. В первом полугодии 2016 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России превысил $1,5 млрд. Эксперты объясняют это отложенным спросом и отмечают постепенное, но неуклонное с начала года повышение цен на квадратный метр во всех сегментах. При этом рынок коммерческой недвижимости восстанавливается медленнее, а жилье в новостройках по-прежнему остается одним из самых ликвидных активов.
Политика персональных данных