Власти декларируют соблюдение интересов инвесторов, проекты становятся все менее рентабельными

Недавно на заседании правительства Петербурга губернатор Георгий Полтавченко заявил, что теперь каждый инвестиционный рубль на вес золота, а инвесторов чиновники должны “носить на руках, как драгоценную вазу”.

Это что-то новенькое. До сих пор звучало другое: город не будет прогибаться под интересы инвесторов. Крупные проекты отменялись по решению свыше; несостоявшиеся инвесторы уже предъявили Смольному претензии на несколько миллиардов рублей.

Посмотрим, однако, как на практике обстоят дела в сфере жилищного строительства. Это нервный узел города, здесь перекрещиваются интересы обычных граждан и строителей, чиновников и градозащитников.

На рынке новостроек рекордное предложение

Цены будут снижаться на 10-15% в год

На федеральном уровне обсуждают поэтапный отказ от долевого строительства. Возможные последствия – плюс 20-25% к стоимости строящегося жилья, сокращение рынка в два-три раза. Центробанк ввел новые требования к страхованию договоров долевого участия. Регистрация договоров приостановлена, строители лихорадочно ищут новых партнеров; новый подход добавляет 4-5% к стоимости каждого договора. Стоимость альтернативных банковских гарантий – 5-10%. Для ЖСК и апартаментов страховка необязательна, что дает этим форматам конкурентное преимущество.

В Министерстве финансов заявили, что намерены в марте 2016 г. отменить льготную ипотеку для покупателей жилья в новостройках. Вопрос пока на стадии обсуждения, если решение будет принято, застройщики потеряют 20-30% спроса.

В Думу поступил законопроект, предусматривающий запрет строительства и реконструкции в радиусе 100 м от зданий-памятников. Принятие такого законопроекта приведет к правовой неразберихе и осложнит (или вовсе остановит) реализацию строительных проектов в центре.

На одну зарплату в России можно купить только 0,64 кв. м жилья

Хотя в кризис доступность жилья выросла на 8,8%, подсчитали эксперты

“Фактор фуры”: введение платы за превышение предельной нагрузки на автодороги приведет к удорожанию стройматериалов (с предельной нагрузкой возят бетон, цемент, песок, гравий).

Региональный уровень выглядит не лучше. В сентябре Смольный заявил, что застройщики должны проникнуться нуждами города и предоставлять 5-10% от общего объема построенного жилья для очередников, бюджетников и проч. А то денег в городской казне маловато, дефицит бюджета на 2016 г. – 40 млрд руб. Недовольным предложат получать согласования и разрешения через суд. Если эта затея превратится в реальную практику, неизбежен рост себестоимости строительства и многочисленные конфликты.

Также Смольный планирует в новой версии региональных нормативов и ПЗЗ (правила землепользования и застройки) ввести ограничения по высотности (40 м, 12 этажей) на всей территории города за пределами центра. В центре и так нельзя. Еще один шаг – снижение коэффициента застройки участка (2 вместо 2,3). Эти меры также приведут к снижению доходности части перспективных проектов и к росту себестоимости.

В сентябре новостройки в Москве подешевели

Но снижение цен даже в рублях оказалось незначительным и не превышает 0,6%

С 1 июля вступили в силу новые СНиПы, по части позиций уравнивающие гостиницы и апартаменты с обычным жильем. Нормы написаны невнятно; в Петербурге их считают основанием требовать с апартаментов парковки, озеленение и социальную инфраструктуру; застройщики говорят, что уже есть примеры, когда комитет по архитектуре отклонял проекты, рассчитанные по прежним нормам. Последствия: пострадает в первую очередь самый низкий ценовой сегмент. Если жилой проект и апартамент-комплекс расположены рядом, апартаменты продаются на 15-20% дешевле. Жесткая конкуренция не дает застройщикам возможности завышать цены.

Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко объявил мораторий на перевод земель других категорий под жилую застройку. И дал чиновникам три месяца, чтобы те проанализировали уже заявленные проекты и возможности населенных пунктов, в которых идет наиболее активное строительство. В области сейчас строится около 8 млн кв. м жилья, стройплощадок хватит еще на несколько лет.

Картина, как видим, получилась пестрая, но общий тренд уловить нетрудно. На федеральном уровне власть стремится обезопасить себя от всяких претензий – со стороны обманутых дольщиков, градозащитников и т. д. Если предложенные защитные меры обрушат рынок – что ж, тем хуже для рынка. На уровне региона власти пытаются получить с бизнеса (и с дольщиков) дополнительные доходы в бюджет.

Долларовые цены на жилье в Москве снизились почти на 50% с начала года

“Если долевку отменят, ввод жилья упадет существенно, – говорит генеральный директор ГК ЦДС Михаил Медведев. – Будет совершенно другая рентабельность. Возможно, останутся государственные компании, возникнут какие-то монополии с участием государства. В целом же это нанесет огромный ущерб отрасли”.

“Это морок. Рано или поздно все это пройдет” – так отреагировал на идею 100-метровых “защитных зон” для памятников генеральный директор УК “Теорема” Игорь Водопьянов. Это самый мягкий из полученных комментариев. Большинство застройщиков реагируют на думские инициативы нецензурно: буквальная реализация этой затеи парализует всякую строительную активность в центре. А без инвесторов памятники будут разрушаться сами по себе – что уже, собственно, и происходит.

От новых правил страхования девелоперы тоже не в восторге. В Петербурге с застройщиками активно работали три компании: “Советская”, “Стинко” и “Европа”. В новом перечне их нет. По словам замдиректора компании “Ленрусстрой” Максима Жабина, 10 фирм из “списка ЦБ” на запрос строителей ответили, что таким видом страхования не занимаются: “Сейчас мы подготовили документы и направили их оставшимся; ждем результатов”. “Если список страховщиков не расширится, рынок могут ожидать серьезные проблемы”, – полагает Алексей Белоусов, вице-президент СРО “Объединение строителей СПб”.

А вот компания “Л1” большую часть проектов реализует по схеме ЖСК – за что неоднократно была порицаема. Зато теперь руководителю компании Павлу Андрееву не надо суетиться в поисках снисходительного страховщика. “214-й закон защищает дольщика от двойных продаж, – говорит Андреев. – Но не от банкротства, не от проблем, вызванных экономическим спадом”. И это правда: ГК “Город” работала по договорам долевого участия, сейчас чиновники ломают голову, чем помочь тысячам обманутых дольщиков.

Рынок жилищного строительства вступает в сложный период. Именно сейчас дополнительные поборы, резкие изменения правил игры могут вытолкнуть еще часть строительных фирм за КАД. И мораторий, объявленный областными властями, вряд ли этому помешает. Руководитель компании “Унисто-Петросталь” Арсений Васильев полагает, что негативные последствия будут минимальными. “Кому-то, возможно, придется пересматривать долгосрочные планы. Но если соотнести предложение и спрос, речь о дефиците участков, конечно, не идет”. “В области более четкий порядок. Садики и школы строятся на средства из наших налогов, – говорит Медведев. – Их хватает, чтобы муниципалы могли выкупить социальную инфраструктуру”. “В городе еще достаточно места, чтобы строить и строить, – возражает Андреев. – Есть огромный потенциал “серого пояса”, промышленных зон”.

Потенциально перспективные территории в Петербурге действительно есть. Но они требуют, во-первых, масштабных инвестиций, во-вторых, четких и неизменных правил. Собственно, первого без второго и не бывает.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника “Недвижимость и строительство Петербурга”

http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2015/10/25/614205-otkaz-dolevogo-stroitelstva