Рублевые цены на жилье не спешат расти вслед за долларом

На этой неделе на совещании в правительстве первый зампред Игорь Шувалов сообщил, что настало оптимальное время для покупки жилья, поскольку в условиях дополнительной девальвации стоимость жилья в рублевом эквиваленте остается той же, что и раньше (цитата по “Интерфаксу”).

Дело в том, что к концу августа рублевые цены на жилье практически вернулись на уровень годичной давности – после 20%-ного роста, который наблюдался с начала осени до конца прошлого года, когда напуганные резким обесценением рублевых сбережений граждане кинулись скупать все, включая недвижимость.

К примеру, согласно данным портала irn.ru, к 31 августа средняя цена квадратного метра жилья в Москве составила 187 000 руб. Годом ранее он стоил почти 180 000 руб. (сотрудники портала рассчитывают средний уровень цен предложения московского жилья без учета элитных и нетиповых квартир и корректируют их с учетом цен реальных сделок). А долларовая цена квадратного метра за год обвалилась – с $4935 до $2810 (см. график), поскольку доллар за этот период подорожал на 78%.

Недвижимость смотрит вниз

Аналитики рынка недвижимости особо спешить с покупкой жилья не советуют – причин для роста цен просто нет. По их мнению, ждать роста спроса, а значит, и взлета рублевых цен даже в случае девальвации рубля, как это было в декабре прошлого года, теперь не стоит.

Августовское падение курса рубля более чем на 10% не помогло недвижимости подорожать. Долларовые цены на типовые квартиры на вторичном рынке в Московском регионе за этот месяц упали на 13%, а рублевые – на 1%, подсчитал аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

“В отличие от декабря 2014 г. особой реакции стоимости квадратного метра на рост курса доллара на этот раз нет. В рублевом выражении цены на квартиры в Москве продолжают балансировать в диапазоне 180 000-200 000 руб. за квадратный метр, а величина скидок и торга только возрастает”, – пишет в еженедельном обзоре руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

“Повторение сценария конца прошлого года сейчас вряд ли возможно. Основной запас денег население уже потратило, доходы снижаются, а расходы на жизнь растут. В такой ситуации улучшение жилищных условий или приобретение жилья отходит на второй план”, – поясняет управляющий партнер компании “Метриум групп” Мария Литинецкая.

Состояние экономики и платежеспособного спроса в целом не оставляет ценам шансов на рост, указывают эксперты irn.ru.

По мнению руководителя аналитического центра “Инкома” Дмитрия Таганова, а также Андрея Бекетова, в ближайшее время рублевые цены на недвижимость будут оставаться примерно на текущих уровнях, а долларовые – определяться ситуацией на валютном рынке. Таганов не исключает отдельных всплесков и спроса на недвижимость, и рублевых цен – пока не завершился кризис.

Если рубль будет ослабляться и дальше, то, скорее всего, рублевые цены отделаются “легким испугом” – скидками и торгом на уровне 5-15%, если курс опустится до 50 руб. за доллар, то коррекция цен может быть более значительной, прогнозируют аналитики irn.ru. А наиболее вероятный сценарий до конца текущего года видится им в приближении заявленных цен (которые пока формально остаются на докризисном уровне) к реальным с учетом скидок и торга, т. е. ниже в среднем на 10-15%, чем сегодня.

При ослаблении рубля жилье в долларах, безусловно, будет дешеветь, единодушны эксперты.

Строительные инвестиции

Готовая недвижимость была хорошим спекулятивным инструментом для частных лиц лишь до середины 2008 г. С тех пор рублевым ценам на жилье ни разу не удавалось покрыть инфляцию, напоминает Таганов, подчеркивая, что за последние 12 месяцев с поправкой на инфляцию цены просели на 15-20%, а вложения во вторичную недвижимость приносили реальный доход лишь при условии удачной сдачи ее в аренду. Так что теперь недвижимость – самый консервативный механизм сбережений, заключает эксперт.

Ипотека с господдержкой дешевеет

После снижения ключевой ставки ЦБ в августе на 0,5 процентного пункта некоторые банки изменили ставку ипотечных кредитов с государственным субсидированием. К примеру, на этой неделе “ВТБ 24” снизил ее с 12 до 11,4%, Банк Москвы – до 11,15% для бюджетников и до 11,4% для прочих заемщиков. Сбербанк выдает ипотеку с господдержкой также под 11,4%. А банк “Открытие” дает скидку в 0,5 процентного пункта к базовым ставкам 11,55-11,9% при уплате комиссии в 1,5% от суммы займа.

Тем не менее отдельные объекты жилой недвижимости сохраняют инвестиционный потенциал. По словам начальника отдела аналитики по фондам недвижимости УК “Промсвязь” Екатерины Поповой-Щелкан, на сегодняшний день получить инвестиционный доход реально лишь на рынке строящегося жилья, причем величина этого дохода постепенно снижается: если в прошлом цена квартиры за период строительства дома поднималась до 50%, то сейчас рост не превысит 20-25%. Привлекательными для инвестиций объектами считаются недорогие новостройки с хорошей транспортной доступностью в ближнем Подмосковье и новой Москве, удаленные не более чем на 7 км от МКАД, а также в черте города вблизи МКАД, инструктирует Попова-Щелкан.

Рост цены на квартиры от начала строительства до сдачи дома – не более 20-30%, соглашается Литинецкая, причем этот период длится не менее года для панельных домов и двух лет – для монолитных. Но вкладываться в новостройки на начальном этапе строительства сегодня довольно рискованно, если только у девелопера нет сильного финансового партнера, предупреждает она.

Такой уровень доходности делает абсолютно бессмысленным инвестиционную покупку новостройки с привлечением заемных средств даже на условиях кредитования с господдержкой, признают эксперты (см. врез).

Пока у граждан растут только расходы, улучшение жилищных условий отходит на второй план